부동산 공유 지분의 모든 것
각 공유자가 공유물에 대하여 가지는 소유의 비율
1.공유 지분 이란?
공유(共有)란 계약이나 법률규정에 이하여 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 수인에게 귀속하는 공동소유형태를 말한다(민법 제262조 제1항). 따라서 지분은 1개의 소유권의 분량적 일부분이다.
각 공유자가 공유물에 대하여 가지는 소유의 비율을 지분이라 하고, 이러한 지분에 대하여 각 공유자가 공유물에 대하여 가지는 권리를 지분권이라 한다.
제262조(물건의 공유) ①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. ②공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.
2.공유 지분의 성립
당사자의 계약에 의한 성립
- 1개의 물건을 수인이 공동소유로 한다는 계약에 의하여 성립
공동상속재산
- 부모님이 사망하면 자녀들이 공동으로 부동산을 상속받는 경우
※ 부동산의 공유는 공유의 등기 뿐만 아니라 공유지분의 등기도 하여야 합니다. 지분 등기가 없는 경우 지분은 균등한 것으로 추정(민법 제262조 제2항)됩니다.
3.공유자 사이의 법률 관계
공유물의 사용 · 수익
- 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다.(민법 제263조)
- 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익하는 것이지 특정부분을 배타적으로 지배하는 것은 아니다.
공유물의 처분 · 변경
- 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다(민법 제 264조). 따라서 공유물의 처분 · 변경에는 공유자의 전원의 동의가 있어야 한다.
- "단, 공유자는 그 지분 범위 내에서 공유물을 자유롭게 단독으로 제3자에게 처분(매매)를 할 수도 있고, 대출도 받을 수 있다.(민법제263조)"
제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
공유물에 관한 부담
- 공유물의 관리비용 · 세금 등의 의무는 각 공유자가 지분의 비율에 따라 부담한다
- 이러한 의무의 이행을 공유자가 1년 이상 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 자의 지분을 매수청구 할 수 있다(민법 제266조)
제266조(공유물의 부담) ①공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다. ②공유자가 1년 이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.
4.공유물의 관리 및 보존 행위
임대차 계약 관리행위
- 임대차 계약을 체결하는 경우는 과반수 지분을 확보해야만 가능하며, 나머지 지분권자의 동의가 없더라도 임대차는 유효하게 성립합니다. 다시말하면 임차인도 과반수 지분자와 계약체결 해야 임대보증금을 법적으로 보호 받을 수 있다.
- 과반수의 동의를 갖추지 못한 임대차는 주택 및 상가건물임대차보호법상 적법한 임대차의 효력을 가지지 못하게 되어 주임법 및 상임법상 대항력, 최우선변제금, 확정일자부 우선변제권 등이 인정되지 못하고, 동의하지 않는 공유지분자 등에게 대항력이 없다. 단지 계약당사자 간에서만 민법상 임대차관계가 성립하게 된다.
임대수입 관리행위
- 임대수입은 공유지분 비율대로 나누어 가져야 한다.
- 일부 지분자가 단독으로 임대수입을 독점하는 경우는 부당이득이 성립하고, 임대수익을 받지 못한 지분권자는 그 지분만큼의 임대수익을 나누어 줄 것을 청구 할 수 있다.
보존행위
- 공유물의 보존행위는 공유물의 멸실, 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해서 하는 행위이다. 보존행위는 과반수 미달되더라고 단독으로 할 수있다.
제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.
제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.